Vistos de Residência

Golden Visa Portugal: o que mudou e o que se mantém

O Golden Visa Portugal (ARI – Autorização de Residência para Atividade de Investimento) continua ativo em 2025/2026, mas com regras diferentes.

Com a entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), ficaram excluídos os investimentos em imobiliário e transferências de capital “puras” para novas candidaturas.

O Golden Visa ainda existe?
Sim. O programa mantém-se, mas focado noutros tipos de investimento, como por exemplo:

• Fundos de investimento ou venture capital que apoiem empresas portuguesas

• Projetos de investigação científica

• Atividades culturais e artísticas

• Criação ou expansão de empresas com impacto em emprego, inovação ou coesão territorial

Comprar casa ainda conta para o Golden Visa?
Não de forma direta. Hoje, o cenário mais comum é:

• o investidor compra casa para uso próprio (residência, férias ou realocação), e

• em paralelo faz um investimento qualificado num fundo ou projeto elegível, que é o que efetivamente dá acesso ao Golden Visa.

Exigência de presença mínima em Portugal

O Golden Visa mantém uma exigência de permanência bastante reduzida:

• 14 dias em cada período de 2 anos, o que corresponde a cerca de 7 dias por ano em média.

Para perfis que querem um “plano B” europeu sem residir a tempo inteiro em Portugal, continua a ser uma opção relevante.

Visto D7: para rendimentos passivos e reformados

O Visto D7 (também conhecido como “visto de rendimentos passivos” ou “visto de reforma”) é uma das vias mais populares para quem tem rendimento estável proveniente do estrangeiro e pretende viver em Portugal.

Quem se encaixa neste visto?

• Reformados/pensionistas

• Investidores com rendimentos de rendas, dividendos, juros ou direitos de autor

• Pessoas com património financeiro que gera rendimento recorrente

Em 2026, as orientações apontam para um rendimento mínimo na ordem do salário mínimo nacional para o titular principal, com acréscimos para cônjuge e dependentes.

Como é que comprar casa ajuda no D7?
Não é obrigatório comprar um imóvel para obter o D7 — arrendar também é opção. Mas ter casa própria em Portugal é visto como fator de estabilidade, porque:

• resolve de forma definitiva a questão da acomodação

• reforça a ideia de residência efetiva no país

• evita problemas com contratos de arrendamento de curta duração ou pouco claros

Na prática, quem já vem com um imóvel comprado tende a ter um processo documental mais simples na parte da habitação.

Visto D8 (Nómadas Digitais): trabalhar remotamente a partir de Portugal

O Visto D8, conhecido como visto de nómada digital, destina-se a profissionais que trabalham remotamente para empresas ou clientes fora de Portugal — seja como colaboradores, freelancers ou empreendedores digitais.

Requisitos principais
As regras atuais apontam para:

• Rendimento mensal mínimo de, pelo menos, quatro vezes o salário mínimo português

• Prova de trabalho remoto ou atividade independente com clientes estrangeiros

• Comprovação de acomodação em Portugal (arrendamento ou propriedade)

Comprar casa compensa para o D8?
Para quem pensa ficar mais do que 1–2 anos, sim, pode fazer bastante sentido:

• reduz a incerteza de contratos de arrendamento

• facilita o enquadramento como residente

• reforça a perceção de projeto de vida estável em Portugal

É especialmente relevante para perfis que procuram zonas como Lisboa, Cascais, Porto ou Algarve, muito procuradas por nómadas digitais.

Golden Visa via fundos + compra de casa: uma combinação frequente

Apesar de o Golden Visa já não aceitar investimento direto em imobiliário, muitos investidores mantêm uma abordagem combinada:

• Investem num fundo elegível (que cumpre os requisitos legais do programa)

• Compram casa em Portugal para uso pessoal, férias ou preparação de uma futura mudança definitiva

Desta forma, o fundo é o “bilhete” formal para o visto, enquanto o imóvel funciona como:

• base para futuras estadias em Portugal

• ativo patrimonial num mercado imobiliário que continua atrativo no segmento de luxo

• possível fonte de rendimento (arrendamento de médio/longo prazo)

Residência fiscal em Portugal: quando é que comprar casa pesa na balança?

A residência fiscal em Portugal não depende apenas da compra de casa; depende sobretudo de:

• permanecer mais de 183 dias por ano em Portugal, ou

• ter uma habitação em condições que façam supor a intenção de residência habitual.

Ou seja, ter casa própria pode ser decisivo quando:

• passa grande parte do ano em Portugal,

• organiza a sua vida (família, escola, saúde, negócios) a partir daqui, e

• declara essa realidade à Autoridade Tributária.

Isto permite aceder a:

• sistema nacional de saúde (com as regras aplicáveis a residentes)

• escolarização dos filhos em Portugal

• regimes fiscais específicos para determinados perfis (como o enquadramento que sucedeu ao antigo NHR)

• maior facilidade na gestão de investimentos, empresas e património no país

Vale a pena comprar casa para facilitar a residência em Portugal?

Depende do perfil, mas em muitos casos a resposta é sim, se fizer parte de uma estratégia estruturada.

• Reformados e investidores passivos (D7)
  Comprar casa ajuda a consolidar o processo e clarificar o projeto de vida em Portugal.

• Nómadas digitais (D8)
  Para quem ultrapassa a fase “testar o país durante um ano” e quer ficar, comprar imóvel faz sentido.

• Empreendedores (D2)
  Um negócio com base estável, mais um imóvel para residência, transmite solidez às autoridades.

• Golden Visa via fundo
  Ideal para quem quer residência com baixa permanência obrigatória, mas prefere já ter um imóvel no país para uso próprio.

Invista em Portugal com a PROPERSEAS

Comprar casa em Portugal pode não garantir, por si só, um visto de residência — mas continua a ser um passo estratégico para quem procura estabilidade, qualidade de vida e uma porta de entrada para a Europa. E, para muitos investidores, é também uma forma de diversificar património num dos mercados imobiliários mais sólidos da região.

A PROPERSEAS acompanha diariamente clientes nacionais e internacionais que procuram casas e apartamentos de luxo para venda e arrendamento em Portugal, oferecendo aconselhamento personalizado, análises de mercado atualizadas e um serviço totalmente confidencial.

Se está a considerar investir, relocalizar-se ou iniciar um processo de residência em Portugal, a nossa equipa está preparada para o apoiar em todas as etapas — desde a seleção do imóvel até à articulação com consultores jurídicos e fiscais especializados.

Nota importante: A legislação de imigração e fiscalidade muda com frequência e cada caso tem especificidades próprias. Este artigo é um guia geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal especializado.