Visas de résidence

Visa d’or Portugal : ce qui a changé et ce qui reste

Le Golden Visa Portugal (ARI – Permis de séjour pour l’activité d’investissement) reste actif en 2025/2026, mais avec des règles différentes.

Avec l’entrée en vigueur de la loi n° 56/2023 (Plus de logements), les investissements immobiliers et les transferts de capital « purs » pour de nouvelles demandes ont été exclus.

Le Golden Visa existe-t-il toujours ?
Oui. Le programme est toujours en place, mais axé sur d’autres types d’investissement, tels que :

• Fonds d’investissement ou de capital-risque soutenant les entreprises portugaises

• Projets de recherche scientifique

• Activités culturelles et artistiques

• Création ou expansion d’entreprises ayant un impact sur l’emploi, l’innovation ou la cohésion territoriale

Acheter une maison compte-t-il toujours pour le Golden Visa ?
Pas directement. Aujourd’hui, le scénario le plus courant est :

• l’investisseur achète une maison pour son propre usage (résidence, vacances ou déménagement), et

• parallèlement, elle réalise un investissement qualifié dans un fonds ou un projet éligible, ce qui donne effectivement accès au Golden Visa.

Exigence minimale de présence au Portugal

Le Golden Visa maintient une exigence de séjour très faible :

• 14 jours par période de 2 ans, ce qui correspond en moyenne à environ 7 jours par an.

Pour les profils qui souhaitent un « plan B » européen sans résider à temps plein au Portugal, cela reste une option pertinente.

Visa D7 : pour les revenus passifs et les retraités

Le visa D7 (également appelé « visa de revenu passif » ou « visa de retraite ») est l’une des voies les plus populaires pour ceux qui ont un revenu stable à l’étranger et souhaitent vivre au Portugal.

Qui correspond à ce visa ?

• Retraités/retraités

• Investisseurs ayant des revenus de loyers, dividendes, intérêts ou redevances

• Personnes disposant d’actifs financiers générant des revenus récurrents

En 2026, les directives fixent un revenu minimum dans l’ordre du salaire minimum national pour le titulaire principal, avec des augmentations pour le conjoint et les personnes à charge.

Comment l’achat d’une maison aide-t-il dans D7 ?
Il n’est pas obligatoire d’acheter un bien pour obtenir le D7 — la location est également une option. Mais posséder une maison au Portugal est considéré comme un facteur de stabilité, car :

• résout définitivement la question de l’accommodement

• renforce l’idée d’une résidence effective dans le pays

• Évite les problèmes de baux à court terme ou indéfinis

En pratique, ceux qui viennent déjà avec un bien acheté ont tendance à avoir un processus documentaire plus simple pour la partie habitation.

Visa D8 (Digital Nomads) : travailler à distance depuis le Portugal

Le visa D8, connu sous le nom de visa nomade numérique, est destiné aux professionnels travaillant à distance pour des entreprises ou des clients hors du Portugal — qu’ils soient employés, freelances ou entrepreneurs numériques.

Exigences clés
Les règles actuelles pointent vers :

• Revenu mensuel minimum d’au moins quatre fois le salaire minimum portugais

• Preuve de télétravail ou d’auto-emploi auprès de clients étrangers

• Preuve d’hébergement au Portugal (location ou propriété)

Est-ce que l’achat d’une maison rapporte pour le D8 ?
Pour ceux qui envisagent de rester plus de 1 à 2 ans, oui, cela peut avoir beaucoup de sens :

• Réduit l’incertitude des contrats de location

• facilite la classification en tant que résident

• renforce la perception d’un projet de vie stable au Portugal

Il est particulièrement pertinent pour les profils recherchant des zones comme Lisbonne, Cascais, Porto ou l’Algarve, très prisées par les nomades numériques.

Golden Visa via fonds + achat de maison : une combinaison fréquente

Bien que le Golden Visa n’accepte plus l’investissement direct dans l’immobilier, de nombreux investisseurs adoptent une approche mixte :

• Investir dans un fonds éligible (qui répond aux exigences légales du programme)

• Acheter une maison au Portugal pour un usage personnel, des vacances ou pour préparer un futur déménagement permanent

Ainsi, le fonds est le « ticket » formel pour le visa, tandis que la propriété fonctionne comme suit :

• Base pour de futurs séjours au Portugal

• Actifs propres dans un marché immobilier qui reste attractif dans le segment du luxe

• Source de revenus possible (location à moyen ou long terme)

Résidence fiscale au Portugal : quand l’achat d’une maison pèse-t-il en jeu ?

La résidence fiscale au Portugal ne dépend pas seulement de l’achat d’une maison ; Cela dépend principalement de :

• séjourner plus de 183 jours par an au Portugal, ou

• Habitez dans des conditions qui suggèrent l’intention d’une résidence habituelle.

En d’autres termes, posséder une maison peut être décisif lorsque :

• passe une grande partie de l’année au Portugal,

• organisez votre vie (famille, école, santé, affaires) à partir d’ici, et

• déclare cette réalité à l’Autorité fiscale.

Cela vous permet d’accéder à :

• Système national de santé (avec des règles applicables aux résidents)

• Scolarisation des enfants au Portugal

• régimes fiscaux spécifiques pour certains profils (comme le cadre qui a succédé à l’ancien NHR)

• Plus grande facilité dans la gestion des investissements, des entreprises et des actifs dans le pays

Est-ce que ça vaut la peine d’acheter une maison pour faciliter la résidence au Portugal ?

Cela dépend du profil, mais dans de nombreux cas la réponse est oui, si cela fait partie d’une stratégie structurée.

• Retraités et investisseurs passifs (D7)
  Acheter une maison aide à consolider le processus et à clarifier le projet de vie au Portugal.

• Nomades numériques (D8)
  Pour ceux qui dépassent la phase « tester le pays pendant un an » et veulent rester, acheter un bien immobilier a du sens.

• Entrepreneurs (D2)
  Une entreprise avec une base solide, ainsi qu’un bien immobilier, transmet la solidité aux autorités.

• Visa d’or via le fonds
  Idéal pour ceux qui souhaitent une résidence avec un séjour obligatoire faible, mais qui préfèrent déjà posséder une propriété à la campagne pour leur usage personnel.

Investissez au Portugal avec PROPERSEAS

Acheter une maison au Portugal ne garantit peut-être pas, en soi, un visa de résidence — mais cela reste une étape stratégique pour ceux qui recherchent stabilité, qualité de vie et une porte d’entrée vers l’Europe. Et, pour de nombreux investisseurs, c’est aussi un moyen de diversifier leur patrimoine dans l’un des marchés immobiliers les plus solides de la région.

PROPERSEAS accompagne quotidiennement des clients nationaux et internationaux à la recherche de maisons et appartements de luxe à vendre et à louer au Portugal, offrant des conseils personnalisés, une analyse du marché à jour et un service totalement confidentiel.

Que vous envisagiez d’investir, de déménager ou de commencer un processus de résidence au Portugal, notre équipe est prête à vous accompagner à chaque étape — de la sélection du bien à la négociation avec des conseillers juridiques et fiscaux spécialisés.

Note importante : la législation sur l’immigration et la fiscalité évoluent fréquemment et chaque cas a ses spécificités. Cet article est un guide général et ne remplace pas des conseils juridiques ou fiscaux d’experts.